Sector/Región: Inmobiliario/Asia-Pacífico (PRC)

La Zona de desarrollo económico y tecnológico de Tianjín (TEDA, por sus siglas en inglés)) es una zona de desarrollo líder en China promovida por el Estado. Constituida en 1984, es la principal zona de libre mercado en Binhái, Tianjín (China), justo en la carretera de la costa desde Pekín.

Griffin Capital fue contratado por un cliente privado para vender su participación del 35% en Tianjin Yide Industrial Company Limited, una compañía y joint venture de la República Popular China con Tianjin TEDA International Hotels Development Company Limited, en sí una empresa propiedad del gobierno de la provincia de Tianjín. La joint venture se formó para construir un hotel líder en Tianjín TEDA.

El proceso comprendió la inspección del centro en Tianjín TEDA, las reuniones con los socios chinos de nuestros clientes y el desarrollo de estudios de mercado sobre propiedades hoteleras comparables. Revisamos y actualizamos los escenarios proforma financieros, operativos y de valoración, preparamos presentaciones de proyectos e iniciamos conversaciones con representantes de Marriott International en Hong Kong.

En la actualidad, el complejo se ha materializado como el Marriott Renaissance Tianjin TEDA Convention Centre Hotel. Hemos asumido con éxito asignaciones similares para el Marriott Grand en Tiflis (Georgia) y otros hoteles.

Sector/Región: Inmobiliario/Eurasia (Moscú, Rusia)

Griffin Capital fue nombrado asesor financiero exclusivo de un gestor de fondos ruso privado para examinar y evaluar sus participaciones inmobiliarias en el centro de Moscú y la región circundante. El objetivo del cliente era identificar, desarrollar y evaluar las opciones para reestructurar y recapitalizar sus propiedades.

Realizamos un proceso intenso de debida diligencia, incluyendo inspecciones in situ de sus propiedades residenciales, de oficinas y de hoteles en Moscú y la región. Esto incluyó un examen exhaustivo con su abogado de la estructura legal de la sociedad holding y de sus activos, incluyendo su capitalización y titularidad efectiva. Identificamos y corregimos las discrepancias de información que pudiesen afectar a la posición de negociación futura del cliente con los prestamistas y ayudamos en la preparación de los pliegos de condiciones de las operaciones de crédito y de capital para la sociedad holding reestructurada.

Sector/Región: Inmobiliario/América

Griffin Capital originó su primera operación de titulización de arrendamiento en 1986. En calidad de socio ejecutivo general de sociedades limitadas de inversor único, estructuramos y adquirimos carteras de venta y rearrendamiento calificadas y no calificadas de grandes minoristas. Realizamos estas adquisiciones con participación de capital LP de filiales de inversión no reguladas de las compañías eléctricas estadounidenses. El apalancamiento se obtuvo a través de una importante firma de Wall Street y con entidades de ahorro y préstamo regionales que proporcionaron deuda subordinada (mezzanine).

Agrupamos estos arrendamientos apalancados en tres tramos: 1) flujos de efectivo de pagos mensuales del arrendamiento, 2) flujos de efectivo futuros de ingresos variables de arrendamiento materializados solo si las ventas anuales brutas en cada centro superaban un umbral nominal determinado, lo que ofrecía una protección contra la inflación (IPC), que en ese momento era alrededor del 10% (el contrato de arrendamiento no estableció un ajuste del IPC del umbral de las ventas nominales indicadas) y 3) reversión de intereses a largo plazo (15-20 años) en cada inmueble arrendado.